רכישת דירה היא מעמד מרגש אך גם תהליך ארוך וסבוך מבחינה בירוקרטית. כדי לצלוח את כל התחנות בשלום ולהימנע מהפתעות לא נעימות שיכולות לסבך את ההתנהלות וגם להכביד על הכיס, חשוב להיות מלווים על ידי עורך דין מומחה שאחראי לנווט את הספינה עד להשלמת כל חלקי העסקה וקבלת החזקה בנכס המבוקש.
למרות שאנחנו כמובן סומכים על המקצועיות של מי שבחרנו ללוות אותנו בתהליך, חשוב שגם אנחנו נדע ונהיה מעורים ונכיר את הפינות החשוכות – שלא תמיד מקבלות התייחסות ראויה בהסכמי מכר, ואסור בשום אופן לדלג מעליהן בלי לתת עליהן את הדעת.
במיוחד בשביל זה ריכזתי עבורכם 5 נושאים שחשוב לוודא שכוסו במסגרת הסכם המכר שלכם.
1. הזמינו שמאי פרטי- בעת לקיחת משכנתה על רכישת בית פרטי/דירה, הבנק המלווה מאפשר לקבל מימון של עד 75% בדירה ראשונה ועד 50% בדירה שניה, מערך הערך הנוכחי של הנכס. אבל מי קובע מהו ערך הנכס ממנו הבנק ידע לגזור את גובה המימון בעסקה?
זהו תפקידו של השמאי.
ישנם מקרים בהם הערכת השמאי מטעם הבנק תהיה שונה מאוד מהמחיר אותו בחרנו לשלם עבור הרכישה ואז אנחנו יכולים לעמוד בבעיה. המימון שהבנק מוכן לקחת על עצמו, עלול לא להספיק כדי להשלים את העסקה ונמצא את עצמנו בבעיה חוזית מול המוכר.
מדוע?
מפני שהבנק שולח את השמאי החינמי מטעמו, רק לאחר שישנו הסכם מכר חתום וקיבלנו אישור עקרוני על המשכנתה (זאת אומרת כבר הסכמתם לכל התנאים, אבני הדרך לתשלום והמחיר הסופי).
אם ישנו פער משמעותי בין הערכת השמאי למחיר המכירה, אנחנו עלולים למצוא את עצמנו עומדים בפני שוקת שבורה ובהפרת חוזה.
אז מה עושים?
מזמינים שמאי פרטי לשמאות מוקדמת, משלמים לו כדי להיות רגועים שהעסקה מהצד שלנו תושלם ללא דופי.
ואם כבר בשמאים עסקינן, חשוב לשים לב בנושא זה גם לחריגות בנייה.
בעיריות ובאזורים מסוימים, כמו עיריית כפר סבא למשל, שהרשות העירונית נוהגת לשלוח שמאי לבית פרטי בכל פעם שהוא מחליף ידיים, כדי לוודא שאנחנו לא מחוייבים בהוצאות שאנחנו לא מצפים להן.
חשוב כבר בשלב ההסכם לעגן סעיף שאומר כי במידה ולא ינתן אישור עיריה, המוכר יהיה חייב להסדיר את החריגה בטרם השלמת העסקה.
ושבצמוד אליו נמצא סעיף המסדיר את נושא התשלום בצמוד לכל האישורים שצריכים לשחרר את הנכס ממחויבויות קודמות של הבעלים.
לדוגמה: סעיף שקובע שגם מתוך התשלום האחרון, ישאר בנאמנות סכום מסוים עד לקבלת אישור עירייה ו/או אישורי מיסים מתאימים.
מקרה שהגיע למשרדי לא מזמן- לקוחה שהנכס שלה היה רשום גם במנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) וגם בטאבו, המשמעות של זה- רישום זכויות כפול, אשר לוקח קצת יותר זמן מהרגיל. כך קרה, שעיכוב של רמ"י ברישום הזכויות, גרם לתפוגת תוקפו של אישור העירייה ודרש הארכת האישור בעירייה בשנית.
זה בתורו גרר שליחת שמאי פעם נוספת והכל בסוף התנקז להוצאה כפולה ללקוחה.
פעם ראשונה כאשר הייתה צריכה להסדיר את החריגות בנייה, בפעם השנייה כאשר החזירה את המצב לקדמותו (ללא אישורי בנייה). במקרה של הלקוחה הזו, היא כבר הגיעה אחרי שכל הסיפור הסתבך. כשמלווים בבעל מקצוע שמכיר או יכול לצפות מקרים כגון זה, יש סיכוי גבוה להימנע מחוסר הנעימות ומתשלום ביתר לרשויות שלא לצורך.
2. אל תוותרו על בדק בית- כמו שסביר להניח שלא תחשבו לרכוש אוטו יד שניה ללא בדיקה חיצונית, אל תקנו נכס בלי שבדקתם באופן פרטי (וחיצוני לבעלי העניין בעסקה) את יסודות הבית.
תפקידו של הבודק הוא לבחון את הנכס בצורה יסודית ומעמיקה ולוודא שהכל בסדר עם הבית, שהוא הוערך בשווי נכון יחסית למצבו ושאין פגמים נסתרים שלעיתים אפילו הבעלים הנוכחיים לא מודעים להם (כן…גם זה קורה).
הבודק מצא פגמים במבנה? זה המקום לחשיבה מחדש ו/ או משא ומתן על המחיר.
ישנם פגמים שהבודק ימליץ לכם בחום להתרחק מהעסקה בגינם ויש כאלו שניתנים לתיקון/ לא מספיק משמעותיים כדי להפיל עסקה, אבל בהחלט יכולים להיות משמעותיים מבחינת המחיר הסופי של הנכס.
בנוסף, שימו לב שללא קשר לבודק, המוכר אמור במסגרת ההסכם להצהיר על פגמים נסתרים במערכות הבית שידועים לו וחשוב לוודא שהסעיף הזה בהסכם אכן נמצא.
פספסתם? לא תוכלו לתבוע את המוכר במידה ויתגלו פגמים לאחר העברת הבעלות.
והנה דוגמה שהגיע למשרדי השנה: לקוחה גילתה אחרי מסירת הנכס, שהבית מלא רטיבויות שלא שמה לב אליהם בתהליך הרכישה. היות והיא לא לקחה בדק בית והמוכר בתמים לא ידע על הרטיבויות האלה, לא היה לה מקום לתבוע את המוכר והיא נכנסה להוצאות מרובות לתיקון הרטיבויות הנ"ל.
בדיעבד, ההוצאות הגבוהות של התיקונים היו יכולים למנוע ממנה לעשות עסקה, אך הויתור שלה על בדק בית פרטי- גרם לכך שהנושא לא נלקח בחשבון בהערכת השווי של הבית ובמחירו הסופי.
כשלקוחות פונים אליי לביצוע הסכם רכישה, אני תמיד ממליצה בחום לא לוותר ולשלם כמה מאות שקלים על הבדיקה הכל כך חשובה הזו, פשוט כדי לא להצטער אחר כך.
3. קונים דירה על הנייר? שימו לב לטופס ההרשמה.
הנה טיפ באמצעותו תוכלו לחסוך הרבה כסף בעת רכישת דירה על הנייר מקבלן.
ישנם קבלנים שנעזרים במשווקים חיצוניים ומתווכים לצורך מכירות הפרויקט.
במקרים כאלה, כאשר אתם הופכים להיות "מתעניינים רציניים", המתווך או המשווק בדרך כלל יבקש להחתים אתכם על טופס הרשמה או ילווה אתכם ישר לשלב חתימת הסכם הרכישה המלא.
במקרים כאלה, כשברור שהולך לעבור זמן רב ממועד החתימה על טופס ההרשמה או ההסכם עד לקבלת היתר הבניה הסופי עבור הקבלן וכמובן גם עד תאריך האיכלוס, חשוב לשים לב כיצד ומאיזה תאריך מחיר הנכס מוצמד למדד. בשלב טרום הרכישה, בו יכולת המשא ומתן שלכם היא הגבוהה ביותר, התעקשו שההצמדה למדד תתחיל לפחות מתאריך קבלת היתר הבניה = או אפילו משלב מאוחר יותר – שכן יכול להיות מדובר פער שיגיע לעשרות אלפי שקלים!
4. תשלום ראשון כנגד הערת אזהרה בלבד- כשרוכשים דירה חדשה, לעיתים נהיה במצב שטרם רישום הנכס בטאבו, הזכויות יהיו רשומות על החברה המשכנת, שמתחייבת לרשום את הבית המשותף החדש בטאבו ברגע שהדבר יתאפשר בירוקרטית. מבחינתכם כרוכשים, אתם צריכים לוודא שהכסף ששילמתם מוגן בבטוחה- הדרך לעשות זאת היא ווידאו שהתשלום הראשון שמועבר, יועבר לנאמנות עד שהחברה המשכנת אכן תרשום את הערת האזהרה כמקובל, במידת האפשר.
כך נראה סעי כזה בהסכם: "סך X ש"ח (להלן: "התשלום הראשון"), ישולם מהקונה למוכר במועד חתימת הסכם זה באמצעות המחאה בנקאית לפקודת המוכר אשר תופקד בנאמנות אצל ב"כ המוכר עו"ד XX (להלן: "הנאמן"), וזאת עד להמצאת הסכמת הבעלים, קרי- (שם החברה המשכנת), לרישום הערת אזהרה ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין ב (עיר הרישום של הנכס), ובלבד שלא תהיה כל מניעה, שאינה קשורה בקונה, לרישום הערת אזהרה לטובתו, ובתנאי שלא יחול כל שינוי במצבו הרישומי של הנכס, וכן רישום משכון אצל רשם המשכונות.
למה החלק של השינויים כל כך חשוב? כי במהלך הדרך יכולים לחול פתאום שינויים ברישום הנכס כגון: רישום עיקול על הנכס, הע"א נוספת, עסקה נוגדת וכיו"ב. אתם כרוכשים לא אמורים להיות חשופים לכך משפטית או כלכלית.
למה הנושא הזה כה חשוב? כי אנחנו קונים זכויות ולא מסמכים. עורך הדין של המוכר יכול להציע משכון/ התחייבות או כל דבר אחר שמצביע שאכן תירשם בעתיד הערת אזהרה אבל… זה לא מספיק להבטיח את הזכויות שלך בהסכם.
חייבים לקבל ביטחון לכסף שהופקד בפועל שמבטיח שעד קבלת הבטוחה, המוכר לא יוכל להשתמש בכסף שלכם.
דוגמה איך מצב כזה יכול להשתבש: במקרה מסוים שהגיע לשולחני אחרי שהמצב עם עורך הדין של הקונה הסתבך, עורך הדין של המוכר התחייב שתוך 3 ימים תירשם הערת אזהרה, אך בפועל הייתה מניעה משפטית שהייתה תלויה באחד המוכרים לרשום את הערת האזהרה בו במקום – לא משהו שאפשר היה לזהות בנסח הטאבו. בפועל, המוכרים קיבלו את התשלום הראשוני והקונים היו באוויר בלי בטוחה במשך זמן רב. במקרה הנ"ל, בסופו של דבר הצלחנו לקבל בטוחה והכל נגמר בשלום. במקרים אחרים, הכספים ששולמו יכלו פשוט להיעלם- ללא שום הבטחה להשיבם.
5. עורך דין לא יכול לדרוש כל סכום- טיפ נוסף – רכשת דירה מקבלן? שים לב לדבר נוסף, יש הגבלה על גובה שכר הטרחה שמותר לעו"ד של הקבלן לדרוש מהקונה. הנוהג מדבר על תשלום שנע סביב 5,000 ש"ח + מע"מ + תוספת תשלום אגרות רישום בעת ביצוע הרישום.
אבל יש חוק מאוד ברור לעניין והנה עיקריו:
גם אם הקונה והמוכר מיוצגים כל אחד על ידי עורך דין אחר, אפשר שעו"ד מטעם המוכר (המייצג את הקונה בכל מקרה בכל הנוגע לרישום זכויות בטאבו) יבקש תשלום מהקונה עבור שירותי הרישום.
כמה אפשר לבקש?
תלוי.
אם הסכום ששולם עבור רכישת הדירה אינו עולה על 4,642,750 ₪ (נכון לשנת 2022), סכום ההשתתפות יהיה הנמוך מבין שני אלה (לפני הוספת מע"מ): 5,114 ₪ או 0.5% ממחיר הדירה כפי שנקבע בחוזה המכירה.
אם הסכום ששילם הקונה גבוה מ-4,642,750 ₪ (נכון לשנת 2022), החוק לא מגביל את המוכר בסכום שאותו הוא יכול לדרוש.
לפני שאתם רוכשים דירה, וקצת אחרי שאתם קוראים את המאמר הזה, דעו שטיפים וטריקים משפטיים מסחריים כיצד למטב עסקת רכישה יש כמובן בשפע, אבל הדבר החשוב ביותר הוא לוודא שאחת העסקאות החשובות והיקרות בחייכם, אתם מלווים בעורך דין מקצועי ומומחה שיכול לצפות כיצד דברים יכולים להתפתח במגוון סיטואציות ולהציע פתרונות איכותיים ויצירתיים.
