חשוב כבר בשלב ההסכם לעגן סעיף שאומר כי במידה ולא ינתן אישור עיריה, המוכר יהיה חייב להסדיר את החריגה בטרם השלמת העסקה.
ושבצמוד אליו נמצא סעיף המסדיר את נושא התשלום בצמוד לכל האישורים שצריכים לשחרר את הנכס ממחויבויות קודמות של הבעלים.
לדוגמה: סעיף שקובע שגם מתוך התשלום האחרון, ישאר בנאמנות סכום מסוים עד לקבלת אישור עירייה ו/או אישורי מיסים מתאימים.
מקרה שהגיע למשרדי לא מזמן-  לקוחה שהנכס שלה היה רשום גם במנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) וגם בטאבו, המשמעות של זה- רישום זכויות כפול, אשר לוקח קצת יותר זמן מהרגיל. כך קרה, שעיכוב של רמ"י ברישום הזכויות, גרם לתפוגת תוקפו של אישור העירייה ודרש הארכת האישור בעירייה בשנית.
זה בתורו גרר שליחת שמאי פעם נוספת והכל בסוף התנקז להוצאה כפולה ללקוחה.
פעם ראשונה כאשר הייתה צריכה להסדיר את החריגות בנייה, בפעם השנייה כאשר החזירה את המצב לקדמותו (ללא אישורי בנייה). במקרה של הלקוחה הזו, היא כבר הגיעה אחרי שכל הסיפור הסתבך. כשמלווים בבעל מקצוע שמכיר או יכול לצפות מקרים כגון זה, יש סיכוי גבוה להימנע מחוסר הנעימות ומתשלום ביתר לרשויות שלא לצורך.

2. אל תוותרו על בדק בית- כמו שסביר להניח שלא תחשבו לרכוש אוטו יד שניה ללא בדיקה חיצונית, אל תקנו נכס בלי שבדקתם באופן פרטי (וחיצוני לבעלי העניין בעסקה) את יסודות הבית.
תפקידו של הבודק הוא לבחון את הנכס בצורה יסודית ומעמיקה ולוודא שהכל בסדר עם הבית, שהוא הוערך בשווי נכון יחסית למצבו ושאין פגמים נסתרים שלעיתים אפילו הבעלים הנוכחיים לא מודעים להם (כן…גם זה קורה).

הבודק מצא פגמים במבנה? זה המקום לחשיבה מחדש ו/ או משא ומתן על המחיר.
ישנם פגמים שהבודק ימליץ לכם בחום להתרחק מהעסקה בגינם ויש כאלו שניתנים לתיקון/ לא מספיק משמעותיים כדי להפיל עסקה, אבל בהחלט יכולים להיות משמעותיים מבחינת המחיר הסופי של הנכס.

בנוסף, שימו לב שללא קשר לבודק, המוכר אמור במסגרת ההסכם להצהיר על פגמים נסתרים במערכות הבית שידועים לו וחשוב לוודא שהסעיף הזה בהסכם אכן נמצא.
פספסתם? לא תוכלו לתבוע את המוכר במידה ויתגלו פגמים לאחר העברת הבעלות.

והנה דוגמה שהגיע למשרדי השנה: לקוחה גילתה אחרי מסירת הנכס, שהבית מלא רטיבויות שלא שמה לב אליהם בתהליך הרכישה. היות והיא לא לקחה בדק בית והמוכר בתמים לא ידע על הרטיבויות האלה, לא היה לה מקום לתבוע את המוכר והיא נכנסה להוצאות מרובות לתיקון הרטיבויות הנ"ל.
בדיעבד, ההוצאות הגבוהות של התיקונים היו יכולים למנוע ממנה לעשות עסקה, אך הויתור שלה על בדק בית פרטי- גרם לכך שהנושא לא נלקח בחשבון בהערכת השווי של הבית ובמחירו הסופי.
כשלקוחות פונים אליי לביצוע הסכם רכישה, אני תמיד ממליצה בחום לא לוותר ולשלם כמה מאות שקלים על הבדיקה הכל כך חשובה הזו, פשוט כדי לא להצטער אחר כך.

3. קונים דירה על הנייר? שימו לב לטופס ההרשמה.

הנה טיפ באמצעותו תוכלו לחסוך הרבה כסף בעת רכישת דירה על הנייר מקבלן.
ישנם קבלנים שנעזרים במשווקים חיצוניים ומתווכים לצורך מכירות הפרויקט.
במקרים כאלה, כאשר אתם הופכים להיות "מתעניינים רציניים", המתווך או המשווק בדרך כלל יבקש להחתים אתכם על טופס הרשמה או ילווה אתכם ישר לשלב חתימת הסכם הרכישה המלא.
במקרים כאלה, כשברור שהולך לעבור זמן רב ממועד החתימה על טופס ההרשמה או ההסכם עד  לקבלת היתר הבניה הסופי עבור הקבלן וכמובן גם עד תאריך האיכלוס, חשוב לשים לב כיצד ומאיזה תאריך מחיר הנכס מוצמד למדד. בשלב טרום הרכישה, בו יכולת המשא ומתן שלכם היא הגבוהה ביותר, התעקשו שההצמדה למדד תתחיל לפחות מתאריך קבלת היתר הבניה = או אפילו משלב מאוחר יותר – שכן יכול להיות מדובר פער שיגיע לעשרות אלפי שקלים!

4. תשלום ראשון כנגד הערת אזהרה בלבד- כשרוכשים דירה חדשה, לעיתים נהיה במצב שטרם רישום הנכס בטאבו, הזכויות יהיו רשומות על החברה המשכנת, שמתחייבת לרשום את הבית המשותף החדש בטאבו ברגע שהדבר יתאפשר בירוקרטית. מבחינתכם כרוכשים, אתם צריכים לוודא שהכסף ששילמתם מוגן בבטוחה- הדרך לעשות זאת היא ווידאו שהתשלום הראשון שמועבר, יועבר לנאמנות עד שהחברה המשכנת אכן תרשום את הערת האזהרה כמקובל, במידת האפשר.
כך נראה סעי כזה בהסכם: "סך X ש"ח (להלן: "התשלום הראשון"), ישולם מהקונה למוכר במועד חתימת הסכם זה באמצעות המחאה בנקאית לפקודת המוכר אשר תופקד בנאמנות אצל ב"כ המוכר עו"ד XX (להלן: "הנאמן"), וזאת עד להמצאת הסכמת הבעלים, קרי- (שם החברה המשכנת), לרישום הערת אזהרה ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין ב (עיר הרישום של הנכס), ובלבד שלא תהיה כל מניעה, שאינה קשורה בקונה, לרישום הערת אזהרה לטובתו, ובתנאי שלא יחול כל שינוי במצבו הרישומי של הנכס, וכן רישום משכון אצל רשם המשכונות.

למה החלק של השינויים כל כך חשוב? כי במהלך הדרך יכולים לחול פתאום שינויים ברישום הנכס כגון: רישום עיקול על הנכס, הע"א נוספת, עסקה נוגדת וכיו"ב. אתם כרוכשים לא אמורים להיות חשופים לכך משפטית או כלכלית.

למה הנושא הזה כה חשוב? כי אנחנו קונים זכויות ולא מסמכים. עורך הדין של המוכר יכול להציע משכון/ התחייבות או כל דבר אחר שמצביע שאכן תירשם בעתיד הערת אזהרה אבל… זה לא מספיק להבטיח את הזכויות שלך בהסכם.
חייבים לקבל ביטחון לכסף שהופקד בפועל שמבטיח שעד קבלת הבטוחה, המוכר לא יוכל להשתמש בכסף שלכם.

דוגמה איך מצב כזה יכול להשתבש: במקרה מסוים שהגיע לשולחני אחרי שהמצב עם עורך הדין של הקונה הסתבך, עורך הדין של המוכר התחייב שתוך 3 ימים תירשם הערת אזהרה, אך בפועל הייתה מניעה משפטית שהייתה תלויה באחד המוכרים לרשום את הערת האזהרה בו במקום – לא משהו שאפשר היה לזהות בנסח הטאבו. בפועל, המוכרים קיבלו את התשלום הראשוני והקונים היו באוויר בלי בטוחה במשך זמן רב. במקרה הנ"ל, בסופו של דבר הצלחנו לקבל בטוחה והכל נגמר בשלום. במקרים אחרים, הכספים ששולמו יכלו פשוט להיעלם- ללא שום הבטחה להשיבם.

5. עורך דין לא יכול לדרוש כל סכום- טיפ נוסף – רכשת דירה מקבלן? שים לב לדבר נוסף, יש הגבלה על גובה שכר הטרחה שמותר לעו"ד של הקבלן לדרוש מהקונה. הנוהג מדבר על תשלום שנע סביב  5,000 ש"ח + מע"מ + תוספת תשלום אגרות רישום בעת ביצוע הרישום.
אבל יש חוק מאוד ברור לעניין והנה עיקריו:
גם אם הקונה והמוכר מיוצגים כל אחד על ידי עורך דין אחר, אפשר שעו"ד מטעם המוכר (המייצג את הקונה בכל מקרה בכל הנוגע לרישום זכויות בטאבו) יבקש תשלום מהקונה עבור שירותי הרישום.

כמה אפשר לבקש?
תלוי.
אם הסכום ששולם עבור רכישת הדירה אינו עולה על 4,642,750 ₪ (נכון לשנת 2022), סכום ההשתתפות יהיה הנמוך מבין שני אלה (לפני הוספת מע"מ): 5,114 ₪ או 0.5% ממחיר הדירה כפי שנקבע בחוזה המכירה.
אם הסכום ששילם הקונה גבוה מ-4,642,750 ₪ (נכון לשנת 2022), החוק לא מגביל את המוכר בסכום שאותו הוא יכול לדרוש.

לפני שאתם רוכשים דירה, וקצת אחרי שאתם קוראים את המאמר הזה, דעו שטיפים וטריקים משפטיים מסחריים כיצד למטב עסקת רכישה יש כמובן בשפע, אבל הדבר החשוב ביותר הוא לוודא שאחת העסקאות החשובות והיקרות בחייכם, אתם מלווים בעורך דין מקצועי ומומחה שיכול לצפות כיצד דברים יכולים להתפתח במגוון סיטואציות ולהציע פתרונות איכותיים ויצירתיים.

The post גזור ושמור: 5 טיפים שכל רוכש דירה חייב לשים לב אליהם במעמד חתימה על הסכם מכר appeared first on עוד מיטל אלגריסי.

במסגרת תפקידיו על עורך הדין לבחון את העסקה ולוודא שישנה הלימה בין הפרטים שמסרו בעלי הנכס ובין המידע שרשום על הנכס. עורך הדין יידע לזהות סיכונים ויערוך בדיקות נוספות בהתאם לצורך על מנת לחזות את גובה המס שעל לקוחותיו לשלם. כמו כן, יוודא עורך הדין שלקוחותיו מודעים לזכויות ולחובות שלהם, שהם יעמדו בדרישות ויהנו מהזכויות.
כדי לקבל פרטים אודות הנכס יבחן עורך הדין את נסח הטאבו אשר מכיל פרטים רבים, ביניהם: שטח הנכס, מיקומו, בעלי הזכויות על הנכס, האם קיימים עיקולים, אזהרות או שעבודים על הנכס ופרטים נוספים.
לבדיקת נסח הטאבו יש חשיבות רבה שכן במידה שתתגלה בעיה כלשהי כמו למשל חריגה בבנייה יהיה ניתן להסדיר את הנושא טרם העברת הבעלות לרוכשים. במקרים אחרים יהיה ניתן למנוע ביצוע עסקה בעייתית בהקדם. תפקיד נוסף של עורך הדין הוא לנסח את חוזה המכר בצורה מפורטת ומדויקת כדי למנוע מחלוקות בעתיד.

אם אתם מעוניינים לבצע עסקת נדל"ן מוצלחת ולמזער את הסיכונים אתם מוזמנים לפנות אל משרד עורכי הדין מיטל זגורי אלגריסי ולקבל ייעוץ מקצועי ואמין.

The post תפקידו של עורך דין מקרקעין בעסקת נדל"ן appeared first on עוד מיטל אלגריסי.

התפקיד של עורך דין נדל"ן הוא ללוות את הלקוח לכל אורך תהליך העסקה ולשמור על האינטרסים שלו, כאשר יש לעורך הדין מחויבויות רבות, ביניהן: ביצוע בדיקת חוזה המכר והבטחת חובת הגילוי לצד הבטחת הבטוחות – כך שתבחר הבטוחה הטובה ביותר ללקוח. מעבר לכך, על עוד נדלן לבדוק את הבנק ממנו נלקחת ההלוואה ולערוך בדיקות הנוגעות לבעל הקרקע, לאישורי הבנייה ולנושאים נוספים.

תפקידו של עורך הדין ברכישת דירה יד 2

קבלת ליווי מעורך דין לענייני נדלן חשובה גם במקרים בהם מדובר על דירה יד 2, במקרים אלו על עורך הדין לבדוק את הבעלות בטאבו כדי שהרוכש יוכל להיות בטוח שאין אדם נוסף שמחזיק בזכויות קנייניות על הנכס. כמו כן, על עורך הדין לוודא שהנכס נבנה על פי היתר וכי לא הוטל עליו צו הריסה ואין בו חריגות בנייה. מעבר לכך, על עורך הדין לטפל בכל הנושאים הנוגעים למיסים ביניהם: מיסי עירייה, היטל השבחה ומס רכישה ולהבטיח את הזכויות הקנייניות של הלקוח שלו.

שכר טרחה עורך דין נדלן

עבור שירותי מכירת דירה או רכישת דירה גובה עורך דין נדל"ן שכר טרחה. לרוב עומד השכר על 0.5% משווי הנכס.

במידה שאתם מעוניינים למכור או לרכוש נכס אתם מוזמנים לפנות אל משרד עורכי הדין מיטל זגורי אלגריסי. המשרד מתמחה בתחום המקרקעין ומעניק ללקוחותיו ליווי מקצועי לכל אורך הדרך.

The post עורך דין נדל"ן – תפקיד, עלויות וכל מה שרציתם לדעת appeared first on עוד מיטל אלגריסי.

2. בדיקות פיזיות של הנכס – יש לבחון היטב את המצב של הנכס ולוודא שאין בו ליקויים. יש לבחון בין היתר את הקירות, המזגנים, הברזים ולוודא שאין נזילות.

3. בדיקת נוסח טאבו – יש לוודא שהמוכר מחזיק בנסח טאבו מעודכן, שהנכס רשום בטאבו ושהמוכר הינו הבעלים היחיד . מעבר לכך, יש לבדוק את שטחה האמיתי של הדירה ולוודא שאין עליה הגבלות ועיקולים.

4. בדיקת שמאי – שמאי מקצועי יכול להעריך את ערכה האמיתי של הדירה ובנוסף, לבדוק את תכנית הדירה והאם ישנה אפשרות לבניה נוספת.

5. בדיקת קבלן – במידה שמדובר על נכס חדש רצוי לבחון את המוניטין של הקבלן שבנה את המבנה. רצוי מאוד לבדוק האם הוגשו נגד הקבלן תביעות בגין ליקויי בנייה. חשוב לדעת שגילוי ליקויים טרם הרכישה עשוי להוזיל את מחיר העסקה בצורה משמעותית.

עורך דין קניית דירה – ליווי מקצועי לביצוע העסקה

אם אתם מעוניינים לרכוש נכס אתם מוזמנים לפנות אלינו – משרד עורכי הדין מיטל זגורי אלגריסי. נשמח לעמוד לשירותכם ולסייע לכם לבצע עסקה משתלמת ונכונה.

The post 5 דברים שאתם חייבים לדעת לפני קניית דירה appeared first on עוד מיטל אלגריסי.

אז לפני שאתם ממהרים לפרסם למכירה את הבית שלכם, חשוב לבדוק כמה הוא שווה בשוק ובכמה להציע למכור אותו. מבלי להתאים את המחיר לשוק ולביקוש הקיים, אתם עלולים להפסיד רוכשים פוטנציאליים או להפסיד כסף שיכולתם להרוויח.
ככלל, חשוב למכור במחיר זהה למחיר השוק או גבוה ממנו. אז איך תדעו מה המחיר בשוק?
ההמלצה היא לא לסמוך על השכן, זה שהוא מכר את הבית שלו ב 1,700,000 ש"ח לא אומר שהבית שלך לא יכול להימכר ב 1,950,000 ש"ח, לשם כך קיימת הערכת שמאי.

שמאי מקרקעין – מהו תפקידו ומתי אנו זקוקים לשירותיו?
שמאי מקרקעין מספק שירות משלים לעורך דין. הוא מבצע הערכת שווי לנכס ומסב את תשומת הלב לנקודות מקצועיות. שירות השמאי מהווה בסיס מצוין שיעזור לכם המוכרים בהחלטה בכמה למכור את הבית שלכם.

מיסים, אישורים, טפסים – שלבים חשובים שאסור לכם לפספס

• הוצאת נסח טאבו

במידה והנכס שלכם רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) – חשוב להפיק נסח טאבו עדכני על מנת לוודא כי רישום זכויות הבעלות (או החכירה) שלכם בנכס תקין וכי אין שום בעיות שלא ידעתם עליהן. ניתן להנפיק את נסח הטאבו באופן מקוון באתר הממשלתי של רשם  המקרקעין.

• מס שבח

עסקת מכירת נכס מהווה אירוע מס ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס שבח.
מס שבח מתייחס לרווח ההון שנוצר בעקבות המכירה. כלומר, תשלום מס בגובה של 25% מהרווח שנוצר לכם במכירה לעומת ערכו של הנכס בעת הרכישה.
ישנם מקרים בהם תהיו זכאים לפטור ממס שבח ו\או חישוב לינארי של המס. לפי חוק מיסוי מקרקעין התנאים הנדרשים לקבלת הפטור הם מסועפים ודווקנים ולכן מומלץ לבצע בדיקה מוקדמת לגבי הזכאות שלכם באמצעות עו"ד שבקיא במיסוי מקרקעין.

• חריגות בניה והיטל השבחה

האם היו חריגות בניה שבוצעו בנכס והאם הן היו חוקיות והתקבלו עבורן היתר בניה. חשוב ביותר לבחון את הדברים הללו מראש, טרם חתימת חוזה המכר, על מנת שלא לקבל טענות מצד הקונים כלפיכם על מצגי שווא ובזבוז זמן.
היטל ההשבחה מתבצע כתשלום לעירייה במידה וחלה תוכנית אשר משביחה את הנכס.

• אישור עירייה לטאבו

במעמד מסירת החזקה בנכס, יהיה עליכם להמציא לקונים "אישור עירייה לטאבו" הקרוי גם "תעודה  לרשם המקרקעין". אישור זה מוכיח כי לא השארתם חובות על הדירה הנמכרת בגין ארנונה, והיטל השבחה (ככל וקיים).

חשיבות הליווי המשפטי

עסקה של מכירת נכס היא תהליך מורכב שכרוך בלא מעט סיכונים. כל עוד העסקה אינה מבוצעת בליווי מקצועי – יש הרבה מקום לטעויות.
ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין ונדל"ן, המתמחה בעסקאות מכירת נכסים, יסייע לכם לקבל תמונה מלאה ומדויקת לתהליך שאתם הולכים לעבור עד למכירת הנכס שלכם.
תפקידו של עורך הדין שלכם הוא קריטי. הוא הגורם המקצועי, בעל הניסיון והידע הנרחב ביותר שישמור על האינטרסים והזכויות שלכם במסגרת העסקה אשר מהווה תעודת ביטוח שהעסקה תצא לפועל בצורה המיטבית ביותר.

תחום דיני מקרקעין הוא דינמי, מורכב ומסועף, ומאחר ומדובר בעסקה הכרוכה בסכומי כסף גדולים, גם טעות קטנה יכולה לעלות לכם הרבה מאוד כסף.
עורך דין מיומן ייבחן בעיניים מקצועיות את מכלול ההיבטים המשפטיים והמיסויים הנדרשים לצורך ביצוע עסקת מכר בצורה המיטבית ביותר.

אם אתם עומדים בפני מכירת נכס ומעוניינים בייעוץ – פנו אלי ונשמח לסייע לכם!

The post חושבים למכור את הנכס שלכם? ריכזנו עבורכם 7 דברים שאתם חייבים לדעת בנושא appeared first on עוד מיטל אלגריסי.

במקרה של דירה מקבלן סטנדרט הבנייה חדיש וכל התשתית חדשה – לכן הסיכון לליקויים נמוך ביחס לדירות ישנות שכבר עברו מיד ליד. יחד עם זאת, יש לזכור כי גם בדירות יד ראשונה עשויים להתגלות ליקויים שיחייבו תיקון, כאשר עורך דין מקצועי יוכל להביא לכך שאותם תיקונים יתבצעו על חשבון הקבלן. מעבר לכך, יכולים רוכשי דירה חדשה ליהנות מלובי חדש ומעוצב, חדר אשפה, חנייה צמודה, מחסן ובחלק מהבניינים יימצאו שירותים נוספים, כמו למשל: בריכה, ממ"ד המשפר את הביטחון, קבלה וחדר כושר, כאשר תהיה בבניין לפחות מעלית אחת.

מיקום, תכנון ושטח

ברוב המקרים יהיה קל יותר לערוך שינויים בתכנון של דירה חדשה לעומת דירה ישנה, אך לפעמים יידרשו הרוכשים לשלם על השינויים הללו. מעבר לכך, לרוב יהיו חדרי הדירה החדשה קטנים יותר לעומת חדרים בדירות שאינן מקבלן. בנוגע למיקום הנכס – ברוב המקרים ייבנו דירות חדשות באזורים מתפתחים או בפרברים, כך שלא תמיד יימצאו מרכזים מסחריים ובתי ספר, אך במקרה של אזור מתפתח יהיה הפיתוח מהיר יחסית.

מועד המסירה

בניגוד לרכישת דירות יד 2 בהן עשוי מועד המסירה להיות קרוב ביותר, במקרה של דירה מקבלן עשויים להיות עיכובים שמובילים לאיחור במועד מסירת הנכס. באופן כללי עשויה הבנייה להימשך בין שנה לשנתיים.

משרד עורכי הדין מיטל זגורי אלגריסי ישמח ללוות אתכם בתהליך רכישת דירה מקבלן ולעזור לכם למזער את הסיכונים ולמקסם את פוטנציאל העסקה.

The post רכישת דירה מקבלן appeared first on עוד מיטל אלגריסי.

טרם חתימה על החוזה חשוב לבדוק מהי זהות הקונים או המוכרים של הנכס – יש לבדוק את תעודת הזהות, את המידע הקיים ברשם החברות ואת מרשמי הזכויות בלשכת המקרקעין. כמו כן, יש לבדוק את הזכויות של כל צד בחוזה – במידה שמדובר על הצד של המוכר חשוב לבדוק בין היתר את הטאבו, כולל להזמין נסח טאבו. אם הנכס רשום בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל יש לבדוק בין היתר את מרשמי הזכויות, האם ישנן זכויות שמקבלים אנשים שאינם המוכרים, האם ישנו רישום משכנתא על הדירה והאם ישנם שעבודים, חובות ועיקולים. כמו כן, חשוב לבדוק את הנכס – את התכנון שלו ואת המצב שלו. רצוי להיעזר באנשי מקצוע שמתמחים בתחומים אלו, ביניהם: שמאי ומהנדס. אנשי המקצוע יכולים לאתר חריגות בנייה, לבדוק האם יש היתר בנייה או צו הריסה ולזהות פגמים בנכס. מעבר לכך, חשוב לבחון את עניין המיסוי. אם נמצא כי עתידים להיווצר תשלומי מיסים חשוב לבדוק מי יידרש לשלמם.

לחתום על חוזה מכר דירה בראש שקט

חוזה מכר הוא איננו מסמך אחיד לנכסים. עורכי הדין אשר מייצגים את המוכרים והרוכשים מנסחים את החוזה בהתאם לצרכים והאינטרסים של לקוחותיהם.

במידה שאתם מעוניינים למכור או לרכוש נכס אתם מוזמנים לפנות אל משרד עורכי הדין מיטל זגורי אלגריסי. המשרד בעל ניסיון רב בניסוח חוזי מכר אשר מגנים על האינטרסים של הלקוח.

The post מהם המוקשים והפרטים החבויים שיש לשים לב אליהם בכל חוזה מכר appeared first on עוד מיטל אלגריסי.